从“高端房标杆”到缓解压力，嘉华天骏经历了什么？

2026年，当北京新建房地产市场逐渐碎片化时，海淀的“豪宅项目”交出了一份丑陋的成绩单。由保利发展与北京建工联合开发的嘉华天骏，自2025年初获得认证以来，已上市15个多月，但整体线上签约率尚未超过20%。截至2026年3月，该项目签约单位总数为216套，去化率约16.9%。对于一个由海淀支持、定位为“豪宅标杆”的项目来说，这样的销售成绩显然并不成功。 1.书中的演技还不错，但节奏明显“停滞”。如果单看年度榜单，嘉华天君还不错。公开数据显示，该项目2025年线上签约232套，实现销售收入20.34亿元，位居海淀市第七位。但问题是步伐正在迅速放缓。自从2026年初，该项目月成交量几乎“停滞”，2026年2月仅售出332平方米，2026年3月增至755平方米水平，接近“商品化后期”水平，但嘉华天罡仍处于销售初期。更重要的是，价格也开始下滑，成交均价跌至7.4万元/平方米左右，较初期跌幅超过12%。这意味着该项目不仅销售缓慢，而且正在“走下坡路”。 2、产品定位不准确：复杂的叙述和严酷的现实。从产品结构来看，嘉华天骏的问题很典型：定位与客群不匹配。项目对外聚焦“海淀科技创新腹地”和“豪宅新标杆”，住房获取率超过80%。然而，如果我们分析ac实际成交数据显示，总价位在7~900万日元区间的占比为76.1%。 99平米的三居室公寓是绝对的中流砥柱。 134平米4LDK公寓售价低6%。换句话说，市场真正买单的不是“高水平的改进​​”，而是适度的改进，甚至是要求苛刻的客户。这种差异直接导致两个后果。首先是价格体系面临压力。建议价9万/平方米，但实际成交价格长期在8.5万/平方米左右（约94折）。最后，我不得不做更多的研究。其次，我们被迫从头开始重建产品。 2025年9月，开发商对西区进行重大调整。 134平方米住房全部取消，代之以88平方米，户均面积从99平方米减少到111平方米左右占地100平方米。单位总数从424个增加到488个。本质上，这就是经典的“高要求”。 3、监管调整和降价：已经超出了原业主的信心。但问题是，项目调整是建立在损害原业主利益的基础上的。 2025年6月，该项目开始降价出售。随后西部地区的监管调整直接导致了单位规模的缩小、密度的提高以及产品体系的重组。东段业主很快就深感不满，认为他们为“高层定位”付出了代价，换来的是整个项目的“缩小规模”。尽管官方回应强调市场定价机制，但不可回避的现实是，项目在售过程中改变产品逻辑，实质上破坏了原有的价值承诺。 4. 质量和设计纠纷：除了进一步失去信任和销售不佳的同时，该项目也存在一些不利因素。 1. 此前在施工阶段被曝为冲突源的会所地砖遭到业主质疑，称其“视觉杂乱”存在安全隐患。尽管确认了监管合规性，但争议本身影响了公司的声誉。 2.该项目在规划阶段被“取消”，在公示期间共收到14条意见，其中3条包括缺乏防火道、裙房深度超限、天花板倾斜不符合防火高度等严重消防安全问题。最终我们不得不取消坡屋顶，增加消防通道，并对整体设计进行调整。这意味着该项目在早期设计阶段就存在明显缺陷。 3、供暖方式不规范：尽管销售员表示“东西区不同”，但负责人将标准改为“无论哪一种说法属实，都暴露了营销体系局部混乱的问题。嘉化天骏的情况或许不是海淀不好，也不是没有需求，而是产品与市场之间存在“不匹配”。当一个项目根据高层叙事定价，却靠一群中等价位客户成交，一路上不断调整规则，销量不好几乎是必然的结果。“央企审批”是对于市场来说，嘉华天骏案再次表明北京已经没有时间对新房进行试错了：保利北京、北京建工。
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